Forma wniesienia nieruchomości małżonków do spółki cywilnej

Małżonkowie w ramach dwuosobowej spółki cywilnej prowadzą działalność gospodarczą. Do spółki zamierzają wnieść swoją prywatną nieruchomość. Czy konieczne jest w tej sytuacji zachowanie formy aktu notarialnego?

Umowa spółki cywilnej powinna być stwierdzona pismem. Wynika tak z art. 860 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Jednak zwykła forma pisemna jest niewystarczająca do przeniesienia prawa własności nieruchomości. W tym przypadku konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.). Jest to niezależne od tego, czy małżonkowie są właścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych, czy też nieruchomość wchodzi w skład ich wspólnego majątku małżeńskiego (objętego wspólnością ustawową).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 182/12, podkreślił, że wniesienie nieruchomości na własność spółki cywilnej przez dotychczasowych współwłaścicieli, mimo że spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa, stanowi przeniesienie własności na współwłasność łączną wspólników. Dalsze losy tej nieruchomości będą już podlegać regułom prawnym funkcjonowania spółki cywilnej i własności w tej spółce (art. 860 i nast. K.c.), a nie współwłasności w częściach ułamkowych (art. 195 i nast. K.c.).

SN podkreślił przy tym, że tożsamość osób, które dotąd były współwłaścicielami wnoszonej nieruchomości w częściach ułamkowych, nie może tłumaczyć braku potrzeby zachowania wymaganej pod rygorem nieważności formy szczególnej czynności prawnej.

Wniesienie nieruchomości do majątku spółki cywilnej może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego - na skutek tej czynności zmieni się reżim prawny dotyczący nieruchomości.

Do przywołanego wyroku odwołał się SO w Krakowie w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt II CA 2506/13. Sąd podkreślił, że małżonkowie-wspólnicy spółki cywilnej mogą rozporządzać swoją nieruchomością, także poprzez wniesienie wkładu do utworzonej spółki cywilnej. Dla ważności tego rozporządzenia konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Sąd wyjaśnił, że wspólny majątek wspólników nie jest tożsamy z majątkiem wspólnym małżonków będących wspólnikami spółki cywilnej. Wkład do spółki cywilnej staje się bowiem składnikiem majątku wspólnego wspólników tej spółki i od chwili wniesienia przestaje być składnikiem majątku wspólnego małżonków.