Nieruchomości wspólników spółki cywilnej

Nieruchomości mogą być wnoszone do spółki cywilnej tytułem wkładu. Wspólnicy mogą też nabyć nieruchomość w trakcie funkcjonowania spółki. NSA w uchwale 7 sędziów potwierdził, że podatnikiem podatku od nieruchomości są wspólnicy spółki cywilnej, a nie spółka cywilna. NSA wskazał także, że obrót prawem własności, użytkowania wieczystego czy też zdolność do dokonywania czynności prawnych w tym zakresie, należy oceniać wg norm prawa cywilnego. W ich świetle wspólnicy spółki cywilnej muszą pamiętać o zachowaniu wymogu formy aktu notarialnego.

NSA o spółce cywilnej

NSA w uzasadnieniu do uchwały 7 sędziów z dnia 13 marca 2017 r., sygn. akt II FPS 5/16 dokonał charakterystyki spółki cywilnej pod kątem prawa cywilnego i podatkowego (patrz ramka).

Na gruncie podatku od nieruchomości istotne jest jednak to, że spółka cywilna nie może we własnym imieniu nabywać praw, w tym własności nieruchomości i innych praw rzeczowych, a także praw obligacyjnych (np. zawierać we własnym imieniu umowy najmu).

Obowiązek podatkowy w tym podatku ciąży solidarnie na wszystkich wspólnikach spółki cywilnej. Skład siedmiu sędziów NSA podzielił tym samym stanowisko zaprezentowane w interpretacji ogólnej nr PS2.8401.2.2016 Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 21 października 2016 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości wspólników spółek cywilnych (Dz. Urz. MRiF poz. 10).

Wymogi dotyczące przeniesienia nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 i art. 237 K.c.).

W świetle art. 158 K.c. można stwierdzić, że wniesienie nieruchomości do majątku wspólników spółki cywilnej może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego - na skutek tej czynności zmienia się reżim prawny dotyczący nieruchomości. Wniesienie nieruchomości jedynie do używania może nastąpić w zwykłej formie pisemnej. Jednak w takim przypadku nieruchomość nie wejdzie w skład majątku wspólników (por. interpretację indywidualną Dyrektora IS w Katowicach z dnia 10 marca 2015 r., nr IBPBI/1/415-1488/14/SK).

Współwłaściciele nieruchomości

Choć spółka cywilna nie stanowi odrębnego podmiotu na gruncie prawa cywilnego, to jednak majątek wspólników objęty jest szczególnym reżimem prawnym, tj. współwłasnością łączną. Wspólny majątek wspólników podlega regułom prawnym funkcjonowania spółki cywilnej i własności w tej spółce (art. 860 i nast. K.c.), a nie współwłasności w częściach ułamkowych (art. 195 i nast. K.c.). Dlatego też wymóg zachowania formy aktu notarialnego dotyczy także tych przypadków, gdy nieruchomość jest wnoszona do wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej przez osoby będące już jej współwłaścicielami, z tym że w częściach ułamkowych (postanowienie SN z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 182/12).

Wspólnicy-małżonkowie

Wskazać należy, że niektóre organy podatkowe przychylają się do stanowiska, iż wniesienie nieruchomości będącej współwłasnością małżonków do ich spółki cywilnej nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego (por. np. interpretację Dyrektora IS w Łodzi z dnia 30 września 2011 r., nr IPTPB1/415-83/11-2/ASZ czy Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r., nr ILPB1/415-1122/12-2/AP).

Stanowisko takie nie znajduje oparcia w przepisach prawa cywilnego. Wspólny majątek wspólników nie jest tożsamy z majątkiem wspólnym małżonków będących wspólnikami spółki cywilnej. Wspólny majątek małżonków objęty jest reżimem prawnym wynikającym z regulacji Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonkowie, którzy chcą wnieść swoją nieruchomość (objętą wspólnym majątkiem małżeńskim) na własność do prowadzonej przez siebie spółki cywilnej, muszą zachować formę aktu notarialnego. Potwierdzają to postanowienia: Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 7 lipca 2016 r., sygn. akt IV Ca 1182/15 i Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt II CA 2506/13.

Konieczność zachowania formy aktu notarialnego

Jeżeli w skład wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej wchodzi prawo własności nieruchomości, wówczas aneks do umowy spółki dotyczący przyjęcia nowego wspólnika musi być zawarty w formie aktu notarialnego. Analogicznie przeniesienie nieruchomości ze wspólnego majątku wspólników do majątku prywatnego jednego z nich musi spełniać wymagania co do formy czynności prawnej. Konieczne jest zatem przestrzeganie wymogów m.in. z art. 158 K.c. (postanowienie SN z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03).

Jest jeden wyjątek od wymogu zachowania formy aktu notarialnego przy zmianie kręgu współwłaścicieli nieruchomości w spółce cywilnej. Dotyczy on wystąpienia ze spółki. SN w uchwale 7 sędziów z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10 stwierdził, że jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym. Wypowiedzenie umowy spółki jest skuteczne nawet, jeżeli zostanie złożone w formie pisemnej (por. wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 485/11). W takim jednak przypadku dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej wymaga wniesienia powództwa w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.).

Charakterystyka spółki cywilnej dokonana przez NSA w uzasadnieniu do uchwały 7 sędziów z dnia 13 marca 2017 r., sygn. akt II FPS 5/16

Na gruncie prawa cywilnego

Przepisy Kodeksu cywilnego charakteryzują spółkę cywilną wyłącznie jako umowę, na podstawie której wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Spółka cywilna nie jest podmiotem prawnym odrębnym od wspólników. Dlatego też stroną zawieranych umów są wszyscy wspólnicy.

W świetle prawa podatkowego

NSA podkreślił, że na gruncie prawa podatkowego spółka cywilna była w zasadzie dość jednolicie traktowana jako jednostka organizacyjna. W uchwale składu siedmiu sędziów NSA z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II GPS 2/12 wyrażony został pogląd, że utożsamianie spółki cywilnej z jednostką organizacyjną wymaga potraktowania spółki w sposób przedmiotowy jako rezultatu zawarcia umowy spółki, a więc jako pewnego "urządzenia społecznego", działającego na podstawie tej umowy, którego substratem są przede wszystkim osoby realizujące określone, wspólne cele. W ocenie NSA rozumiana przedmiotowo spółka cywilna, jest więc niewątpliwie jednostką organizacyjną. Wspólne realizowanie określonego celu gospodarczego wymaga bowiem, co najmniej, minimalnego zorganizowania współdziałania wspólników. Zaakcentowano też, że brak osobowości prawnej spółki cywilnej nie wyklucza przyznania zdolności prawnej. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 30 stycznia 2017 r., sygn. akt I FPS 5/16 potwierdzono pogląd, że w przypadku podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego podatnikiem jest spółka cywilna, a nie wspólnicy tej spółki. W niektórych ustawach podatkowych prawodawca wprost przesądził o prawnopodatkowej zdolności spółek cywilnych. Przykład taki stanowi podatek od wydobycia niektórych kopalin czy specjalny podatek węglowodorowy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459)